政策面：供需两端步入加速宽松期

回顾 2022： 经历政策风向转变、 需求端宽松加速、 聚焦“保交楼”以及加速纾困四个阶段，政策节奏始终跟随行业内的主要矛盾而变动，同时反映着对行业态度的转变；

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展望 2023： 行业进入加速纾困期，供需两端齐发力，政策空间持续打开。

基本面： 2023 年销售回正 打破供需双弱负向循环

回顾 2022：供需双弱下形成负循环， 销售回款不畅，导致资金紧张，债务风险事件发生，进一步增加销售去化及融资难度，周期下行、疫情、交付风险多因素冲击下，全年各项中观指标均承压，四季度出现边际改善；

销售额及销售面积： 依据以往周期政策效果及不同能级城市改善节奏，我们预计 2023 年中实现单月增速转正，销售额同比+5.4%，销售面积同比+0.8%；

新开工面积： 跟随销售同向转暖，但节奏略有滞后，主因为房企资金及信心难以跟随销售同步快速复苏，存在一定时滞，新开工面积同比-2.7%；

竣工面积： “保交楼”政策下竣工指标表现将好于其他指标， 结合对应前置销售周期仍处于同期正增速区间，预计竣工面积同比+8.1%；

房地产投资：受施工面积、施工强度、土地购置费三者影响，其中施工面积与 2022 年基本保持一致，施工强度较上年小幅增加，土地购置费因受 2022年土地成交低迷影响， 为投资端主要拖累，全年建安工程投资同比为-0.14%，土地购置费-4%，房地产投资增速-1.4%。

市场面： 以史为鉴 2023 年行情确定性强

回顾以往周期： 我们回顾了 2008、 2011、 2014 三轮地产行情，每轮行情普遍存在政策面、基本面、尾部三轮行情，并梳理了地产行情的在布局时点和上涨空间的特征；

时间特征： 政策面行情紧跟政策变动而启动；基本面行情跟随基本面好转启动，存在预期先行的现象，但持续好转的基本面表现能形成持续的上涨行情，在销售单月回正后仍有客观的交易空间；尾部行情处于政策边际收紧与全面收紧之间；对于政策走势提前判断可帮助确认收益，从基本面走势的前置关系来看，需重点关注销售高热与投资企稳两个时点；

空间特征： 政策、基本面行情具备显著超额收益，尾部行情跟随大市上涨；

聚焦当下： 政策仍有放松空间，基本面利好兑现预期逐步走近， 行业贝塔机会具备确定性；从择时来看， 基本面复苏的行情收益稳定，且在销售单月回正后仍具备持续性，且可跑赢大市；从空间来看， 当前政策行情整体涨幅并不高，在经历多轮落空后市场对基本面复苏的预期交易不大，存在预期差空间；从外部条件来看， 疫情影响在快速消退，供需两端政策仍在进一步放松，对行业走强将起到额外支持。

投资策略： 贝塔行情下把握三条逻辑主线

高胜率策略： 聚焦拿地积极、销售同比及占位提升的优质房企，强者恒强下，中型房企规模突破，大型房企份额稳定增长，确定性强，推荐滨江集团，建议关注建发国际、华润置地、保利发展、越秀地产；

高弹性策略： 行业纾困，基本面复苏下的估值修复逻辑，关注一阶段经营困境转向可持续经营，以及二阶段规模收缩向稳健发展的两次修复逻辑，建议关注龙湖集团、 金地集团、 中骏集团；

寻找格局重塑的潜在机遇： 部分民企退场，全国商品房市场总量企稳背景下，关注中小房企的扩张机遇，建议关注天地源、苏州高新等。

风险提示：商品房市场复苏不及预期、疫情反复风险、 部分企业债务违约等