本周新房成交环比为正，二手房成交环比持续为负；新房二手房成交同比增速均有所上升。土地市场环比较上周量跌价升，土地溢价率同环比均上升。
核心观点
(资料图片)
本周新房成交环比为正，二手房成交环比持续为负；新房二手房成交同比增速均有所上升。43 城新房成交面积为 411.4 万平方米，环比上升 11.3%，同比上升 17.4%，同比增速较上周提升了 14.7 个百分点， 一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为 7.5%、 12.9%、 4.7%，同比增速分别为 53.9%、 40.9%、 -8.7%，其中一线城市同比增速较上周减少了 44.6 个百分点，二线城市同比增速较上周增加了 34.2 个百分点，三线城市同比增速较上周减少了 36.4个百分点。 15 城二手房成交面积为 173.1 万平方米，环比下降 10.4%，同比上升 66.9%，同比增速较上周提升了11.2个百分点， 一、二、三线城市环比增速分别为-3.3%、-16.0%、 -13.1%，同比增速分别为 62.2%、 66.7%、 72.2%，其中一、三线城市同比增速较上周分别增加了 7.3、11.4 个百分点，二线城市同比增速较上周没有变化。
新房库存面积、去化周期环比基本不变，同比均下降。 14 城新房库存面积为 1.01 亿平方米，环比较上周没有变化，同比下降 3.4%， 去化周期为 12.6 个月，环比基本不变，同比下降5.9 个月。 一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.1%、 -0.3%、 0.0%，同比增速分别为 2.1%、 -13.5%、 -14.1%； 去化周期分别为 9.9、 11.4、 11.7 个月，其中一、二线城市环比均下降 0.1 个月，三线城市环比提升 0.1 个月， 一、二、三线城市同比分别下降 4.7、2.9、 1.5 个月。
土地市场环比较上周量跌价升，土地溢价率同环比均上升。 百城成交土地规划建筑面积为2311 万平方米，环比下降 35.5%，同比下降 31.2%；成交土地总价为 416 亿元，环比下降19.3%，同比下降 18.9%；楼面均价为 1799 元/平方米，环比上升 23.5%，同比上升 2.4%；百城成交土地溢价率为 5.4%，环比上升 61.2%，同比上升 56.1%。
本周房企国内债券发行规模同比下降，环比下降。 房地产行业国内债券总发行量为 78.9 亿元，同比下降 34.1%，环比下降 41.4%。总偿还量为 86.6 亿元，同比上升 42.1%，环比上升2.5% ；净融资额为-7.8 亿元。其中国企国内债券总发行量为 78.9 亿元，同比下降 28.1% ，环比下降 41.4% ；总偿还量为 44.4 亿元，同比上升 178.6%，环比上升 340.5% ；净融资额为 34.4 亿元。民企国内债券总发行量为 0.0 亿元；总偿还量为 42.2 亿元，同比下降 6.3%，环比下降 43.4% ；净融资额为-42.2 亿元。
板块收益有所上升。 房地产行业绝对收益为 2.6%，较上周上升 6.1pct；相对沪深 300 收益为 2.3%，较上周上升 3.4pct。 房地产板块 PE 为 14.28X，较上周上升 0.36X。 北上资金对电子、计算机、电力设备加仓金额较大，分别为 55.06、 23.99、 19.66 亿元。对房地产的持股占比变化为 0.04%（上周为-0.07%），净买入 2.59 亿元（上周净卖出 10.22 亿元）。
投资建议
本周青岛多方位优化楼市新政，包括放松限售要求、下调首付比例、全面推行带押过户、政府购买存量房源用于保租房、推行房票制度等。 4-5 月青岛商品住宅销售增速下行，市场整体销售动能有所减弱， 4、 5 月青岛商品住宅成交面积分别为 70、 76万平，环比分别下降 48%、 5%，同比分别下降 3%、 9%， 1-5 月累计成交 414 万平，同比增长 12%。 我们认为新政有望提振市场信心。近期包括杭州、南京、广州、上海、苏州等核心一二线城市持续优化包括落户、限购、公积金在内的政策，地产政策维持宽松，销售有望获持续支撑。
当前时点是基本面兑现预期落空、叠加政策空窗期，板块缺乏明显催化剂，因此建议关注alpha 机会。我们建议关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司； REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。 我们建议关注以下两条主线： 1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团； 2）主题性投资机会，包括 REITs 相关： 大悦城、光大嘉宝、中新集团； 房地产渠道相关的标的： 贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
