常用观察地产库存的指标，待售面积，显示2022年商品房库存攀至2018年以来新高。

待售面积攀至新高，让市场陷入怀疑，2022年地产高库存是否压制2023年地产销售和房价修复？更进一步，中国楼市是否又一次进入高库存的过剩时代？

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解密本轮地产周期面临的真实库存，客观评估2022年地产库存并解剖真正成因，进而观测2023年地产库存走势。寻觅中国楼市库存真相，这是本文研究的初衷所在。

评估本轮地产真实库存，首先我们需要构建一个有效的库存指标。

既有反映地产库存的指标常见有两个，一个是待售面积，另一个是可售面积。

待售面积只统计现房库存，而中国地产销售中期房和现房比重超过8:1，显然待售面积无法有效反映中国地产的真实库存。可售面积主要统计期房库存和现房库存，最能准确反映地产库存的指标。遗憾的是，目前缺乏全国层面的可售面积数据。

反映中国地产库存，尤其是期房库存，我们需要构建一个新指标，结构上类似于可售库存。基于中国地产运行现实，并充分考虑中国期房销售制度，我们构建新的库存指标。

构建新库存指标的核心逻辑如下：在建面积扣减已售出期房，得到期房库存；加入现房库存，便得到一个同时涵盖期房和现房库存的加总库存指标。

值得注意的是，目前已有研究尝试构建可售面积的替代指标，从而评估中国地产真实库存。我们对比不同方法之下的库存测算，与本文测算结果差异不大。

再来客观评估2022年高企的地产库存，关键原因在于当年销售过于疲软。

新指标测算显示，2022年库存几乎持平于2021年，为历史偏高分位。看到一个高分位库存指标，直觉反应是供给过剩。事实上任何一个库存指标，都是当期供需博弈的结果。高库存有可能是供给过大，也有可能是需求过度萎缩。

2022年地产供需双弱。尤其是需求，地产销售面积同比约-24%，几乎可以说将至历史冰点。一旦控制住需求降温过快因素，我们发现2022年地产真实库存并不高。哪怕假定2022年地产销售面积同比在-20%，-20%这也是上一轮地产高库存时期销售面积增速（2014年），2022年地产库存也比直接的表观读数低。

可见2022年地产库存高企，更多起因需求过快萎缩，而非供给过剩。

敏感性测试指向2023年地产库存并不高，库存压力大概率小于2022年。

我们从静态库存和动态库销比两个维度评估2023年地产真实库存。评估测算过程中需要设置三组关键参数，2023年施工面积、竣工面积以及销售面积。

经过多维度敏感性测试，我们评估2023年真实地产库存，得到如下四点结论。

第一，2023年地产库存（静态库存和动态库销比）压力大概率低于2022年。

第二，只要2023年地产销售面积超过12亿平，调整其他参数之后结果偏一致，即2023年地产库存低于2022年。

第三，2023年施工和竣工现实情况更为复杂，2023年库存或低于我们测算。

第四，2023年库存对销售敏感度最强，销售强则库存低，反之反是。这里隐含一个推论，地产-库存-房价预期，三个环节存在互为强化的循环机制。这也意味着，一旦地产销售起势，后续销售修复、房价上行节奏或将加快。

今年地产形势决定大类资产定价方向，影响股票市场风格。二季度密切跟踪地产走势。

风险提示：地产销售超预期，房企融资限制超预期松绑。