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当前是我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的关键时期，房地产新的发展模式，是扩内需、转方式、调结构的重要支点。2021年底中央经济工作会议针对房地产首次提出“探索新的发展模式”。

什么是新模式？模式切换反映的是行为的变化。房地产新发展模式，包括：一是市场参与者（消费者、企业、政府）新的行为模式；二是房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵；三是新的行业基本制度。本文探讨这三个维度。

房地产市场参与主体新的行为模式

1、消费者行为转变，由买房转向租购并举

过去居民住房消费以购房为主。一是自住需求旺盛，城镇化进程快速推进，在过去很长一段时间内，我国处于住房短缺时期。二是房地产投资属性强，房价持续上涨，全国商品住宅销售均价从1999年的1843元/平方米上涨到2022年的10185元/平方米，年化增速7.7%，核心城市房价涨幅更大。三是东方置业文化影响。四是住房租赁市场尚不成熟，制度不完善，难以有效替代购房需求。

在大城市租房住逐步成为一种新选择。根据统计局七普数据，2020年底北京、上海、广东、浙江城镇家庭户租房住比例分别为35.8%、36.7%、50.4%、39.8%，大城市中租房住非常普遍，原因有四：一是能更灵活地能满足各个群体的住房需求。对于高收入群体，虽具备买房实力，由于工作变动，或是子女上学，都需要就近租房；对于中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，租房能满足基本居住需求；对于低收入人群，可选择租金较低的房源来满足住房需求。二是房价高，还款压力大，租房住为买房过渡。大城市就业机会多，人才、资本等要素更集聚，医疗、教育、基础设施等城市配套功能更完善，对人才吸引力强，旺盛的住房需求支撑下房价高是必然趋势。对于刚就业的大学生等群体来说，可通过租房缓解购房压力。三是多主体供给，可选择房源类型更多。除了可选择市场化的个人房源、长租公寓之外，还可以选择保障性质的保障性租赁住房、公租房、廉租房等。2021年全国40城筹集保障性租赁住房94.2万套（间）、2022年预计240万套（间）、“十四五”计划新增650万套（间）。四是住房观念变化。对于一部分人来说，“房子是用来住的”，买还是租都一样，不仅能通过相对更低的门槛享受与买房同样的居住品质，而且可以自由切换居住环境，还可以拥有更多现金流来提升生活质量。

租购并举是发达经济体住房市场的显著特征。国际经验看，租赁是发达经济体住房市场的重要供给力量。对比租赁人口比重，欧盟27国平均水平30.1%（2020）、瑞士57.8%（2021）、德国50.9%（2021）、奥地利45.8%（2021）、美国34.2%（2022）、日本36.0%（2021）、韩国44.8%（2018），租房住在一些国家甚至是主流。大城市租房住更为普遍，2017年美国迈阿密66.7%、纽约64.6%、波士顿63.1%、洛杉矶60.1%、旧金山56.6%的人租房住，2018年中国香港49%、2020年日本东京51.2%、2021年德国柏林85%的人选择租房住。

2、房企行为转变，由追求速度转向注重品质

房企“三高”模式走向终结。在过去，房企在房地产金融弱监管、项目去化快、房价持续较快上涨等因素叠加刺激下，普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式快速获取土地和金融资源。但当前这一模式运转的前提已发生变化：一是在融资端，预售资金强监管、非标融资收紧，大幅削弱房企“高杠杆”能力；二是在购房需求端，以广大三四线城市为代表的房地产市场较大幅度回调，销售市场冷淡导致房企项目去化显著变慢，“高周转”失灵；三是在融资需求端，中大型房企陆续爆雷，房企加速去杠杆，总融资需求大幅减少，“高负债”意味着高风险；四是在投资端，房企爆雷、销售低迷传导至投资端，房企开发投资的意愿和能力不足。

房企利润将来源于提升产品和服务品质获取溢价。根据杜邦分析，净资产收益率可拆解为营业净利润率、总资产周转率、权益乘数三者乘积。过去房企主要靠高周转和高杠杆获得规模收益，未来利润来源将主要通过提升住房品质来获得溢价、提升净利率。有两方面原因：一是需求侧，消费升级。消费者观念在变化，品质意识觉醒，住房要求从“有没有”转向“好不好”，更加重视开发商央国企背景、品牌知名度、社区服务、产品是否绿色低碳智能等多个维度。二是政策端，提升产品力符合政策导向。2023年全国住房和城乡建设工作会议指出，要“大力提高住房品质，为人民群众建设好房子”；2023年1月，住建部部长倪虹表示“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧”。