美凯龙(601828)

2022 年营收 141.38 亿，归母净利 7.49 亿

公司 2022 年营收 141.38 亿（ -8.86%），主要系推出免租政策以及总体经济波动影响所致。 22Q1-4 营收及增速分别为 33.75 亿（ +1.01%）、 35.82 亿（ -13.93%）、 35.27 亿（ -8.42%）、 36.54 亿元（ -12.12%）；

(资料图)

分产品看， 自营及租赁营收 78.68 亿元，同减 2.80%，占比 55.65%；项目前期品牌咨询委托管理服务营收 1.15 亿元，同减 82.76%，占比 0.8%；项目年度品牌咨询委托管理服务营收 21.74 亿元，同减 2.55%，占比 15.4%。建造施工及设计营收 12.33 亿元，同减 17.75%，占比 8.7%；家装相关服务及商品销售营收 6.41 亿元，同减 54.08%，占比 4.5%。

公司 2022 年归母净利 7.49 亿元，同比减少 63.43%， 其中 2022Q1-4 归母净利分别为 6.98 亿、 3.27 亿、 2.93 亿、 -5.69 亿元，同比-3.4%、 -58.44%、-47.25%、 -3152.19%。

2022 年毛利率 58.36%，同减 3.31pct；归母净利率 5.30%，同减 7.90pct。

分产品看， 租赁及管理、委托商场、建造施工及设计服务、家装相关服务及商品销售毛利率分别为 73.20%、 40.65%、 15.30%和 23.90%， 同比- 3.9pct、-11.71pct、 -12pct、 +3.4pct。

渠道布局覆盖全面，持续提升运营管理

公司围绕全渠道泛家居业务平台服务商的战略定位，持续拓展下沉市场，建立覆盖全国的全渠道商业网络。 截至 22 年底， 公司经营自营/委管/战略合作商场 94/284/8 家，特许经营家居建材项目 57 个，共包括 476 家家居建材店/产业街；总经营面积 0.23 亿平方米，其中自营/委管商场经营面积0.08/0.14 亿平方米；自营/委管商场平均出租率 85.2%/86.7%。

2022 年公司积极引入餐饮品类，全国商场覆盖率自年初的 32%提升至年末的 43%，百 MALL 商场餐饮覆盖率自 55%提升至 78%。 同时公司积极拓品，打造多业态融合消费；推进家装家居一体化、线下线下一体化。

展望 2023 年： 1）坚持向“轻资产，重运营” 的业务模式转型，进一步夯实市场领导地位。 继续深耕主题馆运营，通过锁定细分消费圈层，精准运营到店流量，进而引导品类间的关联销售；

2）深度开展家装业务，打通家装消费的全周期服务。 深入开展家装家居一体化， 为消费者提供从设计、装修、商品到服务的一站式解决方案。；

3）践行数字化改革，深耕新零售； 夯实商场数字化运营，探索更多线上新零售渠道，实现全域获客，全域营销。

调整盈利预测，维持买入评级

伴随内需恢复，房地产新房市场回暖，存量房翻新需求持续增长，公司将积极发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇， 我们预计公司23-25 年收入分别为 153.5/166.1/175.1 亿（ 23-24 原值分别为 200.7/233.2亿），归母净利分别为 10.8/12.7/14.9 亿（ 23-24 原值分别为 29.8/38.0 亿），EPS 分别为 0.25/0.29/0.34 元/股（ 23-24 原值分别为 0.68/0.87 元/股）， PE分别为 22.6/19.3/16.4x。

风险提示： 公允价值变动收益持续减少；房地产市场波动；新业务不及预期； 去杠杆进度不及预期