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本周核心观点：2023年2月第4周，15城二手房成交面积升至223.56万平，为今年以来单周最高值。同比/环比分别增长82.4%/19.7%。30城新房成交面积回升至302.89万平，同比降1.9%，环比升16.3%。库存方面，15城库存面积环比下降，去化周期延长。融资方面，本周发债主体以地方和中央国企为主，规模环比上周略有回落。拿地方面，2月21日，杭州结束2023年首轮供地，出让的13宗地块中，8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，收金182.23亿元，平均溢价率9.3%。滨江连落三子，浙江中豪等浙系民企，华润置地、厦门建发等国央企，南昌市政等外地城投均有收获。2月23日，苏州完成首批集中供地，11宗宅地全部出让成功，3宗触顶、2宗溢价、6宗底价成交，总收金约140亿，平均溢价率7.46%。国央企为拿地主力，中建三局竞得两宗地块，保利、华润置地、招商蛇口、建发、苏州高新也各有所得。

重点政策解读：2月20日，证监会表示已于近日启动不动产私募投资基金试点工作，指导基金业协会新设“不动产私募投资基金”类别，同日正式发布《试点备案指引》（试行）。《指引》中不动产私募投资基金的投资范围，拓展至存量商品住宅，股债比及扩募限制有适度放宽，同时允许通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。我们认为，设立不动产私募投资基金，有望为房企存量商品住宅等项目引入增量资金来源，促进资产盘活和提质增效，更好支持“保交楼”与“保民生”工作。2月22日，常州出台10条措施优化房地产相关政策，取消新房2年限售期限。我们认为，常州、扬州等地取消或放松包括限售在内的限制性政策，有助于当地楼市企稳复苏，对其他城市也有一定指示意义。限售制度优化有助于释放换房需求，进一步活跃存量市场。在近期二手房市场有所复苏的背景下，放松新房限售也有利于打通新房二手房流转渠道，或将提高新房吸引力，促进当地楼市良性循环。

一周行情回顾：本周（2023/02/20-2023/02/26）申万房地产指数上涨0.94%，跑输上证综指0.40pct，在各类板块中位列第19/31，恒生地产建筑业指数下跌1.08%，跑赢恒生综指2.06pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：绿景中国地产（27.64%）、中梁控股（15.87%）、祥生控股集团（10.14%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：万通发展（-12.76%）、力高集团（-9.79%）、希慎兴业（-7.79%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌3.22%，跑输恒生综指0.08pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：正荣服务（1.96%）、第一服务控股（1.85%）、佳源服务（1.02%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：建业新生活（-9.85%）、碧桂园服务（-6.56%）、新城悦服务（-5.58%）。

地产市场监测：本周（2023/02/18-2023/02/24）30个大中城新房成交面积302.89万平方米，同比下降1.88%，环比上升16.34%。15城二手房成交面积223.56万平方米，同比上升82.40%，环比上升19.73%。监测16个重点城市库存面积18422.43万平方米，环比下降0.25%，去化周期106.64周，较上周延长0.50周。上周（2023/02/13-2023/02/19）100大中城市土地供应建面2481.45万平方米，同比上升17.34%，环比上升29.52%；土地成交建面2498.50万平方米，同比上升5.71%，环比下降6.23%；供需比上升为0.99，溢价率为4.13%。

房企融资情况：本周（2023/02/18-2023/02/24）房企境内新发债总额为111.50亿元，同比下降33.83%，环比下降28.16%；债务总偿还量为138.62亿元，同比上升28.50%，环比上升483.11%；净融资额-27.12亿元。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。