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投资要点

6月44城新房成交面积同比-12%，环比+9%；14城二手房成交面积同比+30%，环比+7%。截至16日，6月44城新房累计成交面积同比-12%，环比5月同期+9%；全年累计同比+8%。其中，一线城市6月累计成交同比+12%，环比5月同期+26%，全年累计同比+31%。二线城市6月累计成交同比-18%，环比5月同期+8%；全年累计同比+5%。三四线城市6月累计成交同比-17%，环比5月同期-3%；全年累计同比-2%。6月14城二手房累计成交面积同比+30%，环比5月同期+7%；全年累计同比+50%。

5月销售增速下滑，市场复苏动能较弱。2023年1-5月商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，降幅较较1-4月扩大0.5个百分点，商品房销售额49787亿元，增长8.4%，涨幅收窄0.4个百分点。单月来看，2023年5月商品房销售面积8804万平方米，同比下降3.0%，环比增长14.5%，商品房销售金额10037亿元，同比增长6.8%，环比增长9.0%。目前市场复苏动能较弱，考虑到去年5月份受疫情影响基数相对较低，6月受疫情影响减弱，预计6月同比增速或有所下滑。各区域中，东部和东北地区市场恢复较好，1-5月商品房销售额分别同比增长14.9%和22.9%，中部地区销售金额累计同比仍下降。

竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。1-5月房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6%，房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%，5月单月分别同比-27.3%和+24.4%。保交付支持下竣工持续保持高增长，但房企开工意愿仍然较低，新开工依旧萎靡，累计增速较1-4月降幅扩大1.4个百分点。1-5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，降幅较1-4月份扩大1个百分点，在新开工意愿低位、以及土地市场“局部火热、整体偏冷”的共同作用下，房地产开发投资尚未回稳趋势。

到位资金增速小幅下滑，销售回款呈现修复。2023年1-5月到位资金增速为-6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百分点，5月单月到位资金同比下降7.4%。其中国内贷款、自筹资金仍为负增长，分别同比下降10.5%和21.6%，定金及预收款、个人按揭贷款同比增长4.4%和6.5%，主要是随着销售好转回款呈现修复。根据中指监测，5月房地产企业非银环比下降27.2%，企业资金面继续承压，同时对投资开发产生制约。

投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。