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本周市场关注点主要集中在：销售回暖情况、保交付推进和不动产私募投资基金试点启动。

销售回暖情况方面， 2 月节后各地项目均出现了来访量、转化率和成交量的全面提升，超市场预期。 我们认为原因是： 1） 1 月春节假期和疫后调整推迟成交积累至 2 月集中释放； 2）原本观望的购房者在经济复苏积极宣传下信心提升； 3）成交数据放量后价格敏感的刚需心态由“恐跌”转为“怕涨”，扎堆入市效应加剧。 从结构上看，去年销售压力大的城市如南京、郑州、温州、天津等， 2 月回暖力度明显强于杭州、合肥、成都等去年市场热度较高的城市； 去年滞销的刚需板块项目同样在这一波反弹中表现更好。企业对市场回暖的可持续性看法偏谨慎并加快推盘节奏，认为需要两个月以上的观察才能判断是否复苏。

开工保交付方面，节后各地陆续督促企业举行复工仪式，加快纾困基金发放，销售改善也为部分项目带来推进施工的回款，整体复工的问题项目数量高于年前。 如郑州，包括已停工十年左右的启福城在内的 5 个典型问题项目已拿到纾困基金，从项目外立面便可看出变化；其余 300 多个问题项目也在积极申请纾困基金过程中。后续如销售能进一步恢复，则“后进先出”的纾困基金运行模式将能更高效应用到更多问题项目中。

不动产私募投资基金方面， 在此次试点前，投向地产开发项目的股权投资资金便存在已久，其融资对象与“私募”相同，主要以合伙企业的形式出现，不备案亦能实现项目投资。 此次试点相当于将原本间接的投资形式合规化， 省去了一些产品结构设计和条款上的繁琐步骤，减少了合作纠纷的可能， 从募资对象范围来看实质并没有扩大。 然而该政策首次明确认可社会资本投向存量住宅项目，也再度证明了我们此前强调的，金融端政策主要目的已从纾困企业转为刺激房地产投资，尤其是加快盘活出险企业存量项目，防范系统性风险发生。

投资建议： A 股方面建议关注优质房企如规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口；拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份； 同时受益于销售回暖和国企改革的城建发展。 港股方面关注资本运作机会较大的中国金茂、碧桂园； 规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际。

风险提示： 政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险