本周新房、二手房成交面积环比略有下降，同比保持增长，一线城市的销售复苏继续表现出持续性。土地市场同比量价齐跌，环比量升价跌，土地市场溢价率同环比均下降。
核心观点
本周新房、二手房成交环比略有下降，同比涨幅有所收窄。成交持续修复，新房成交同比已经连续8周为正；二手房成交同比已经连续12周为正，增幅始终高于75%。其中高能级城市恢复较好，且销售复苏相对更有持续性，一线城市新房、二手房成交同环比持续正增长。43城新房成交面积为345.4万平方米，环比下降4.6%，同比上升12.6%，同比增速较上周下降了13.4个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为24.1%、-10.7%、-26.8%，同比增速分别为108.3%、3.1%、-23.9%，同比增速较上周分别下降了20.9、20.6、52.7个百分点。15城二手房成交面积221.3万平，环比下降2.3%，同比上升79.7%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为9.5%、-6.1%、0.4%，同比增速分别为11.2%、116.7%、100.0%，其中一线城市同比增速较上周提升了8.1个百分点，二、三线城市同比增速较上周分别减少了1.1、70.9个百分点。
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新房库存面积、去化周期同环比均下降。14城新房库存面积为1.01亿平，环比下降0.2%，同比下降2.1%；去化周期为12.6个月，环比下降1.0个月，同比下降5.4个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.4%、-0.4%、0.0%，同比增速分别为6.7%、-12.9%、-13.1%；去化周期分别为10.7、11.3、12.1个月，环比分别下降1.2、0.9、0.7个月，同比分别下降4.8、4.7、5.7个月。
土地市场环比量升价跌，溢价率有所下降。百城成交全类型成交土地规划建筑面积2385万平，环比上升16.6%，同比下降15.3%%；成交土地总价212亿元，环比上升2.4%，同比下降36.4%；楼面均价889元/平，环比下降12.2%，同比下降24.9%；溢价率1.92%，环比下降73.6%，同比下降29.2%。
本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为75.2亿元，同比下降46.9%，环比下降18.3%，净融资额为-28.0亿元。国企国内债券总发行量为55.2亿元，同比下降61.0%，环比下降27.4%，净融资额为-28.8亿元。民企国内债券发行量为20.0亿元，总偿还量为19.2亿元，同比上升0.4%，环比上升276.3%；净融资额为0.8亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.7%，较上周下降4.4个百分点；相对沪深300收益为-3.2%，较上周下降3.7个百分点。房地产板块PE为14.68X，较上周下降0.87X。北上资金对交通运输、煤炭、石油石化加仓金额较大，分别为20.70、15.24、12.43亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.02%），净买入-3.88亿元（上周净买入-2.30亿元）。
投资建议
本周统计局公布3月房地产销售与投资数据，3月销售端持续改善，单月同比增速转正，尤其高能级城市市场回暖表现出一定的可持续性，住宅销售金额出现双位数增长；当前房价基本已经走出了下跌的通道（70大中城市住宅销售价格环比增速在2021年9月-2022年12月曾连续16个月为负），总体上房价回稳的趋势显现。不过投资仍然承压，降幅有所扩大，其中以核心城市为主的东部地区降幅相对最小，且降幅收窄。我们认为，随着经济发展动能逐步修复，居民对房价、收入、就业的预期将持续改善，继续带动购房需求回升，行业销售改善的持续性得到进一步巩固后，预计投资端也将有所回升。
本周2023年上海一批次集中土拍结束，19宗地块全部出让，仅4宗底价成交，合计收金519亿元，涉及总建面199万平，楼面均价2.6万元/平，平均溢价率为7.0%，热度较高。我们根据房地联动价初步估算的静态毛利率约39.6%，利润空间也较好。房企在上海补仓的意愿积极，为了获取更高的中签率，房企更多地采取了联合体的形式拿地，19宗地块中有9宗由联合体获得，占比近5成；由于上海拍地门槛较高，79%的地块由TOP30房企拍下；央企、地方国企、民企均有获地，获地率分别为47%、47%、37%（合作地块计入各自获地率中）。保利、招蛇、万科、中铁建、象屿、金地分别获得2宗地块。
具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
