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滨江集团(002244)

核心观点：

事件：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现收入270.29亿元，同比增长152.84%；归母净利润16.37亿元，同比增长27.33%；基本每股收益0.53元/股，同比增长29.27%。

销售增长，土储优质：2023年上半年，公司实现销售额925.8亿元，同比增长35%，根据克而瑞行业销售排名第10位，较2022年提升3位。权益销售现金回笼478.66亿元，资金回笼保持稳健。投资端：2023年上半年公司新增土储项目22个，其中19个位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。新增土储建面249万方，新增土储的总地价396亿元，权益土地价款180亿元，对应权益比例45.5%；从区域分布看，杭州、浙江省内杭州市外、浙江省外的新增土储计容建面占比为91.14%、6.55%、2.30%。公司获取土地的方式包括竞拍、联合竞拍、并购等，拿地方式较为多元。土储端：截至2023年上半年末，公司总土储中60%在杭州，22%在浙江省内非杭州的城市如宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市，18%的在浙江省外，土储优质，为公司未来发展提供良好保障。

收入大幅增长，费用管控卓有成效：公司2023年上半年实现营收270.29亿元，同比增长152.84%；归母净利润16.37亿元，同比增长27.33%。收入大幅增长，业绩增速低于收入增速，主要原因为：1）公司2023年上半年房地产销售业务毛利率17.74%，较去年同期下降3.17pct；2）公司2023年上半年营业税金及附加为7.77亿元，同比上升283.74%，主要由于期内交付楼盘较多，部分交付楼盘土增税负率较高；3）公司2023年上半年投资收益为3.72亿元，同比下降58.8%，主要由于期内联合营企业投资收益较去年同期减少；4）公司2023年上半年信用减值损失、资产减值损失分别为1.61亿元、6.25亿元，主要由于期内其他应收款增加、存货跌价准备增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率、管理费用率分别为1.38%、1.08%，分别较2022年上半年下降1.35pct、1.19pct，费用管控卓有成效。

债务结构清晰，授信储备充裕：截至2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为55.71%，净负债率为21.54%，杠杆水平低；现金短债比2.07倍，现金可有效覆盖短期债务；有息负债中，银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构清晰。公司综合融资成本不断下降，截至2023年上半年末，公司平均融资成本为4.4%，较2022年末下降0.2pct，融资成本持续下降，表现市场对于公司经营、信誉的认可。截至2023年上半年末，公司共获得银行授信总额度1209.72亿元，已使用405.1亿元，剩余可用额度占总额度的66.5%，表现公司充裕的授信储备。

租赁养老业务稳步推进：截至2023年上半年末，公司实现租金收入1.63亿元，持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积36.7万方，累计出租面积31万方，对应的出租率84.6%，其中11个项目的平均出租率为100%。养老业务方面，公司旗下高品康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构已正式开业。

投资建议：公司债务结构清晰、融资成本继续下降；销售增长，土储优质；收入大幅增长，费用管控卓有成效；投资稳健，坚持区域聚焦；其他业务稳步推进。我们看好公司稳健经营的战略，预计公司2023-2025年归母净利润为44.66亿元、52.97亿元、63.74亿元，EPS为1.44元/股、1.70元/股、2.05元/股，对应PE为7.68X、6.47X、5.38X，维持“推荐”评级。

风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。