投资要点

金融支持住房租赁市场发展的十七条意见，明确了多项细节要求，预计将有效推动金融机构加大支持力度，加快住房租赁市场发展。

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事件概览

2023年2月24日，人行、银保监就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称“十七条意见”）公开征求意见。与此前出台的政策相比，十七条意见最大的特点在于明确了贷款对象、期限、额度、债务融资工具品种等具体内容，明确建立住房租赁金融专项统计制度，措施在实践中更具可操作性，预计将有效推动金融机构加大支持力度，加快住房租赁市场发展。

主要规定

1.完善住房租赁全流程信贷支持体系。①新建改建环节提供开发建设贷款，资本金比例不低于总投的20%，期限一般为3年、最长不超过5年（额度和期限与现行保障性住房/经济适用房开发贷要求一致）。②新增为团体批量购买存量闲置房屋用作租赁住房提供购房贷款，期限最长不超过30年，额度原则上不超过评估价的80%（比个人按揭高10%），贷款存续期内租赁用途不得改变。③经营环节提供住房租赁经营性贷款。住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，贷款期限最长不超过20年，额度不超过评估价的80%（期限比普通经营性物业贷款长5年，额度高10%）；住房租赁企业经营非自有产权租赁住房的，最长不超过5年，额度不超过租金总额的70%（此前无同类产品参考）。

2.拓宽住房租赁主体的多元融资渠道。①对住房租赁企业的多元融资支持包括专项债券融资工具发行、新设住房租赁担保债券、在重点城市开展REITs试点等。②对金融机构的融资支持主要是发行专项金融债。

3.重申风控要求并建立专项统计制度。①首次明确人行将牵头建立住房租赁金融专项统计制度。②强调风控要求，对非个人的融资主体实施名单制管理，住房租赁企业在融资前须在住建部建立的住房租赁管理服务平台上完成备案并控制负债上限，严格控制住房租赁金融的业务边界、资金用途、规范直融产品创新。

主要影响

1.团体购房政策或将加快存量闲置房产去化。首次明确对团体购买存量闲置房屋用作租赁住房的信贷支持政策，为加快存量房产去化、完成保交楼任务提供了新思路。银行股“三重奏”之地产风险化解逻辑不断得到验证。

2.全流程金融支持的完善或将提高开发热情。经营贷、团体购房及REITs试点等政策均将有效提高开发企业资金周转效率，提高开发建设租赁住房的积极性。

3.专项统计制度推动金融机构加大支持力度。专项统计制度可有效传递监管导向，提高金融机构支持住房租赁市场的主动性。

投资建议

此次金融支持住房租赁政策的出台，使得银行股“三重奏”逻辑进一步得到验证。继续看好银行股“三重奏”机会，分别为疫情防控优化、地产风险出清、经济景气复苏。重点推荐：平安/兴业/宁波/招行+南京/江苏银行。

风险提示

宏观经济失速，不良大幅爆发。