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万科A(000002)

结论与建议：

公司发布公告，将向不超过35名特定对象定向募集不超过人民币150亿元，募得资金将用于房地产项目开发和补充流动资金。

公司1月份实现销售面积167.3万平方米，销售金额286.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-20.56%和-19.58%。

在政策支持下，公司融资能力进一步改善，有助于公司的正常经营和投资。但由于目前居民投资意愿较弱，我们预计房地产市场将经历缓慢恢复过程，影响公司的利润修复。我们预计公司2022、2023和2024年净利润将分别达229.8亿元、237亿元和247.7亿元，YOY分别+2%、+3.2%和+4.5%，若不考虑定增对股本的影响，EPS分别为1.98元、2.04元和2.13元，A股对应2023和2024年PE分别为8.7倍和8.3倍，PB为0.84倍；H股对应PE为6.6倍和6.3倍，PB为0.65倍，建议“区间操作”。

公司发布定增预案，拟募集不超过150亿元：公司2月13日发布公告，将向不超过35名特定对象募集不超过人民币150亿元。本次定增发行价格不低于发行期首日前20个交易日公司A股股票均价的80%，幷且发行数量不超过110000万股（即不超过公司总股本的9.46%）。本次公开发行募得的资金中，105亿元将于中山、广州、珠海、杭州、郑州等地的11个房地产开发项目，45亿元将用于补充流动资金。在融资政策的支持下，公司作为行业内龙头企业，能以更低的成本获得资金，在未来市场修复的过程中能够具备更强的竞争力。

根据公司2023-2025年的分红规划，公司将继续保持不少于当年可分配利润30%的分红比例。之前在2019-2021年公司的现金分红比例分别为30.38%、34.98%和50.06%。我们预计当前价格下公司A股和H股股息率将分别为5.6%和7.3%。

公司1月份销售继续同比衰退，市场仍在恢复期：公司1月份实现销售面积167.3万平方米，销售金额286.3亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-20.56%和-19.58%。受到春节假期提前、以及市场仍处于恢复期的影响，公司1月份销售面积和销售金额均同比衰退。公司本月销售均价为17113元/平米，MOM+23.48%，YOY+1.24%。1月份，公司无新增项目。目前房地产市场整体幷未出现明显的恢复。最新的信贷数据显示，1月住户部门新增人民币贷款2572亿元，同比少增5858亿元，体现了当前居民投资和消费意愿低迷。

政府继续从降低购房成本和购房门槛等多个方面刺激房地产市场。1月，央行、银保监发布了首套住房贷款利率动态调整机制，目前多个城市的房贷利率已经低至3.8%；此外，更多省市包括深圳、武汉、浙江、山东等地开始实行“带押过户”。房地产市场有望逐渐筑底修复。

盈利预期：我们预计公司2022、2023和2024年净利润将分别达229.8亿元、237亿元和247.7亿元，YOY分别+2%、+3.2%和+4.5%，若不考虑定增对股本的影响，EPS分别为1.98元、2.04元和2.13元，A股对应2023和2024年PE分别为8.7倍和8.3倍，PB为0.84倍；H股对应PE为6.6倍和6.3倍，PB为0.65倍，建议“区间操作”。