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万科A(000002)

事件：2023年2月12日，公司发布《2023年度非公开发行A股股票预案》（以下简称《预案》）。

点评：定增提升综合实力，1月销售降幅收窄，22年Q4拿地力度提升。

定增提升综合实力，保障业务持续增长：根据《预案》，本次非公开发行股票拟向不超过35名（含）特定对象发行不超过11亿股（含）A股股票，预计不超过本次发行前公司A股总股本（含库存股）的11.32%；本次非公开发行股票拟募资总额不超150.0亿元（含），计划用于中山金域国际等11个房地产项目共105亿元，其余45亿元用于补充流动资金。本次非公开发行尚无确定的发行对象。本次非公开发行股票，将有利于优化公司的资本结构，提升公司的资金实力，增强公司的抗风险能力，为公司的业务持续增长提供坚实保障。

22年销售下滑明显，1月销售降幅收窄：22年全年，公司累计实现合同销售额4,169.7亿元，同比减少33.6%，下滑幅度明显；23年1月，公司实现合同销售额286.3亿元，同比减少19.6%，降幅较22年全年同比降幅边际收窄。公司积极调整销售策略，加大在上海区域、南方区域等核心地区的开工与推盘，目前核心城市货值充足，随着市场需求回暖，公司销售有望逐步止跌回升。

22年Q4拿地力度提升，聚焦核心深耕城市：22年Q4，公司新增土储总建面286.7万平米，权益建面175.1万平米；拿地总额为405.3亿元，占全年拿地总额的43.9%，全口径拿地销售比为39.6%，其中于上海、深圳等一线及强二线城市拿地金额合计占比高达98.2%。公司保持稳健经营，坚持量入为出，22年Q4投资力度提升明显，本次股票定增将补强公司现金流，助力投资力度回升。

信用保持稳定，资产加速盘活：22年Q4，公司发行中票共57亿元，发行利率为3.0%；发行公司债25亿元，发行利率为3.45%，融资渠道畅通，信用优势显著。23年1月，公司与中国建设银行下属公司共同投资设立建万住房租赁基金，基金募集规模100亿元，主要投资于公司子公司及关联公司的自持住宅、长租公寓等存量资产，用于租赁住房，助力公司加快现金回流，提升资产收益率。

盈利预测、估值与评级：公司作为行业头部优质房企，品牌成熟，拿地审慎，财务稳健，经营服务业务发展较快。维持公司22-24年EPS预测为2.02元、2.31元、2.69元，当前A股股价对应22-24年PE估值为8.7/7.6/6.6倍，维持A/H股“买入”评级。

风险提示：销售与拿地不达预期，竣工与交付不达预期，市场下行超预期等风险。