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政策端：中央方面：上周最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，明确在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。最高法宣布支持烂尾楼退款，保障购房人合法权益。因城施策方面：上周北京市、天津市、河北省三地银保监局联合印发《关于加强新市民金融服务支持京津冀协同发展的通知》，明确提升住房、汽车等大宗消费的综合金融服务水平。南京开启房票安置，“房票”有效期12个月，可在短期内刺激购房需求，全国已有30余城推出。北京实施一区一策，对战略人才和领军人才，房山区将提供最高100万元和50万元购房补贴，优先推荐办理北京市户口。

市场端：2023W16我们重点监测的39城商品房成交面积为386.8万平米，环比-4.9%，同比14.3%；全年累计成交面积6272.7万平米，同比7.1%。2023W16我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6109万平米，较上周环比-0.4%；库存去化周期为12.2个月，环比1.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为5.1和2.4个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。2023W16我们跟踪重点城市推盘套数为4402套，环比-20.2%，年度累计总推盘数同比-8.4%；周度新开盘去化率51.8%，环比变动-2%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续。小阳春后房企推盘有所下滑，我们预计商品房销售呈现季节性回落。

投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。