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保利发展(600048)

投资要点

业绩点评：2022年公司实现营业收入2810.2亿元，由于合并范围内房地产项目竣工交楼结转规模减少，同比下降1.37%；实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%。报告期内公司毛利率为21.97%，同比下降4.76pp。公司严格管控费用开支，整体费用降幅大于营业收入降幅，其中管理费用47.44亿元，同比下降12.7%。

深耕核心城市，市占率连续7年提升。2022年公司实现销售金额4573.01亿元，同比下降14.51%，优于市场总体表现，市场占有率达3.4%，连续7年上升；销售面积2747.95万平方米，同比下降17.55%。公司始终坚持深耕核心城市区域，重点布局的38个核心城市销售贡献达86%，同比上升8%。珠三角、长三角销售贡献达56%，同比增加3%。26个城市销售规模排名第一，51个城市销售规模排名第三，较去年分别增加8，9个。

积极补充高质量土储，持续优化资源布局。2022年累计拓展项目91个，总地价1613亿元；新增容积率面积1054万平方米，新增拿地金额达1613亿元，拿地销售金额比为35.27%。其中下半年新拓展项目总地价1007亿元，占2022年全年62%。持续聚焦“核心城市+城市群”，38个核心城市拓展金额占比达到98%，同比上升8%。

“三道红线”绿档达标，财务保持稳健。报告期末公司资产负债率为68.4%，净负债率为63.6%，现金短债比为1.57，“三道红线”均绿档达标，财务保持稳健。公司有息负债3813亿元，综合融资成本约为3.92%，同比下降0.54%，其中公司提高直接融资占比，累计发行公司债113亿元，中期票据150亿元，累计规模增长40.72%，直接平均融资成本为2.88%，公司融资优势突出。报告期内回笼资金4271亿元，回笼率达到93.4%，连续四年超过93%；公司以销定产实现经营性现金流净额74亿元，连续5年为正。

盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为12.6%，考虑到公司业绩稳健、销售表现优于同行，维持“买入”评级。

风险提示：竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险等。