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保障房建设提上日程，“租购并举”模式加快推进。我国保障性住房体系主要经历了以下阶段：1998-2002年重点发展经济适用房，2003-2007年多层次住房保障体系逐步形成，2008-2010年保障房成为应对危机的抓手，2011-2013年公租房建设高峰期，2014-2018年货币化安置助推棚改进程，2019年-至今保障性租赁住房加快发展。目前我国住房保障体系主要包括产权房、租赁住房、改造工程三类，三大主要保障性住房则涵盖保租房、公租房和共有产权房，改造工程中棚改、老旧小区改造也是重点。

棚改或增强对投资的拉动，而地产投资企稳仍看商品房。保租房方面，预计2023年将筹建206.1万套保障性租赁住房，新增保租房建设或形成1545.8至2225.9亿元的投资，对房地产开发投资的拉动作用或为-0.3至0.2个百分点左右。棚改方面，预计2023年全国棚户区改造建设163.2万套，完成投资约4961.3亿元，拉动房地产开发投资1.1个百分点左右。综合来看，2023年保障房相关投资或拉动房地产开发投资约0.7个百分点，拉动固定资产投资0.2个百分点左右，拉动作用有限，2023年房地产市场企稳仍主要依赖商品房市场的好转。保障房对房地产投资的拉动作用或相对有限的原因，一是，保租房建设中利用存量土地及房屋的比例较大，二是，保租房中大多以一居室形式为主，套均建筑面积仅在30-40㎡左右，三是，棚改货币化安置仍有所受限。

保障性住房对消费的直接效应、收入效应及溢出效应。直接效应，2023年保障性住房建设或直接对下游消费带来1116.45-1786.3亿元的装修相关的消费需求，但新增消费有限。收入效应，保租房入市所带来的居住成本的降低，或将有助于促进居民在除住房以外的领域进行消费，也有利于缓解大城市贫富差距过大的问题。经测算，2026年及之后居民消费支出每年或可增加643.1-1071.9亿元，对城镇居民消费支出的拉动约为0.2-0.3个百分点，体现出保租房对消费的长期效应。短期来看，2023年或较2022年新增消费支出240.4-400.6亿元，保租房通过收入效应或可拉动城镇居民消费支出0.07-0.12个百分点。溢出效应，由于保障性租赁住房的适用人群范围扩大，住房品质也有提升，且主要利用存量土地和房屋建设，可能在需求分流的作用上会大于土地供给的挤出作用，对市场租金的稳定作用会相对更大。

参考新加坡模式，放眼我国保障性住房的未来。新加坡近78.3%的居民居住在由政府下属的建屋发展局（HDB）统一发展建造的组屋内。历史上组屋的建造是循序渐进的：先解决基本住房问题、提供中小户型和采用廉租形式，后解决住房质量问题、提供大中户型并采用购买形式。同时，新加坡的住房政策与土地、社保、金融、税收等制度紧密结合。从效果上看，新加坡的组屋制度起到了控制房地产价格、降低居民住房成本以及调节收入分配等作用。与之对比，我国保障房在发展背景、覆盖范围、住房品质、资金来源、土地成本、税收制度等方面与新加坡的组屋制度有所不同。未来的发展方向包括扩大保障房的供给、完善保障房相关配套制度以及扩大资金来源等。

风险提示：政策落地不及预期，地产投资下行超预期。