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投资要点

上周（ 2023.4.29-2023.5.5，下同）： 上周（ 5.4-5.5） 房地产板块（ SW）涨跌幅+2.8%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别-0.3%， -0.5%，超额收益分别为+3.1%、 +3.3%。 29 个中信行业板块中房地产位列第 5。

房地产基本面与高频数据：

（ 1） 新房市场： 上周 38 城新房成交面积 187.8 万方，环比-53.0%，同比+23.8%； 2023 年 5 月 1 日至 5 月 5 日累计成交 124.5 万方，同比+57.4%。今年截至 5 月 5 日累计成交 6245.6 万方，同比+14.2%。

（ 2）二手房市场： 上周 14 城二手房成交面积 69.2 万方，环比-70.3%，同比+32.8%； 2023 年 5 月 1 日至 5 月 5 日累计成交 63.8 万方，同比+139.3%。今年截至 5 月 5 日累计成交 3043.2 万方，同比+69.1%。

（ 3）库存及去化： 上周 14 城新房累计库存 9443.0 万方，环比-0.4%，同比-0.9%； 14 城新房去化周期为 14.7 个月，环比变动+0.1 个月，同比变动-0.8 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 11.6 个月、9.0 个月、 14.9 个月、 39.0 个月，环比分别变动+0.0 个月、 +0.2 个月、 -0.4 个月、 +0.0 个月。

（ 4）土地市场： 2023 年 5 月 1 日-2023 年 5 月 7 日百城供应土地数量为 130 宗，环比-81.1%，同比-52.6%；供应土地建筑面积为 863.8 万方，环比-80.6%，同比-53.9%。百城土地成交建筑面积 1468.8 万方，环比-20.6%，同比-24.7%；成交楼面价 788 元/平，环比-66.9%、同比-71.3%；土地溢价率 4.7%，环比-1.3%，同比+3.5%。

重点数据与政策： 中央政治局再提“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作。 强调超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，同时将规划建设保障性住房。 地方层面， 多城出台限贷放松政策： 广州二孩及以上家庭购买首套房，公积金贷款最高额度拟上浮 30%。江西 2022 年住房公积金缴存额同比增长 10.08%，提取额 386.89 亿元。 苏州上调住房公积金贷款倍数， 多孩家庭首房首贷额度可上浮 30%。安徽 5 月 23 日起支持提取住房公积金支付购房首付款。

周观点： 上周受五一假期影响，多地房管局未更新销售数据， 新房与二手房环比数据大幅下降。 预计 5 月销售仍可维持弱复苏态势， 6 月由于2022 年高基数原因同比数据将承压， 全年销售面积增速转正。 推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的： 1）开发商： 保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产， 建议关注保利置业； 2）物业公司： 华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、 越秀服务； 3）代建公司： 绿城管理控股。

风险提示： 房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。