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保利发展(600048)

本期内容提要:

营收规模保持稳健，毛利下降利润承压。公司2022年实现总营收2811.08亿元，同比下降1.37%，保持了营收规模整体稳健。实现归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%，净利润下降主要由于：1）毛利率水平下降4.79pct至22.01%。2）2022年受到行业出清影响，投资收益同比下降32.36%。3）计提资产减值损失11.56亿元，较2021年增加12.51亿元。随着公司此前获取的高价低利润地块逐步结算完毕，公司在2021年下半年以来获取的利润水平较好的地块有望缓解利润率压力，毛利率水平有望底部回升。此外，公司2022年已售未结资源4086亿元，覆盖公司当年结算收入1.5倍，待结算资源丰富的基础下公司业绩有望持续释放。

销售：销售优于大市，市占率提升，区域深耕效果凸显。2022年公司实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%。2022年公司市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%。重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8pct。珠三角和长三角区域合计销售贡献率提升3pct。在26个城市销售排名第一，在51个城市排名前三。2023年公司的供给优势逐步兑现，1-3月销售金额1139.2亿元，同比增长25.6%，登顶行业第一。我们认为2023年行业仍将延续城市分化趋势，供给差异会随着行业复苏更加凸显，公司2022年在市场下行阶段保持拿地节奏、拓展核心城市核心区域优质地块，随着这些优质地块入市，公司供给优势有望进一步凸显。

拿地：保持拓展定力，聚焦核心城市。2022年公司在坚持“以销定投”的前提下，抓住土地市场深度调整所带来的利润率、地块质量等机遇，保持投资定力。2022全年拓展项目91个，总地价1613亿元，同比下降13%，拓展容积率面积1054万平，拿地强度35.3%。2022年公司坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%，在广州、上海、南京、合肥、厦门、成都等城市都实现了拓展金额的同比增长。截至2022年末，公司国内待开发土地储备6238.6万平，其中一二线城市占比近6成，土地储备丰富。同时，随着行业销售逐步企稳，公司资金充裕，有望在2023年提升土地拓展力度，同时叠加开发效率提升，公司在2023年供货能力无虞，为销售规模提升奠定坚实基础。

融资：融资成本优势明显，定增有望增强资本实力。2022年末公司净负债率63.6%，剔除预收账款的资产负债率68.4%，现金短债比1.57倍，均处绿档。有息负债规模3813亿元，同比增长12.74%，增速在三道红线要求内平稳增长。2022年行业融资环境收紧，公司抢抓低成本资源，2022年公司综合融资成本3.92%，较2021年下降0.54pct，保持行业内优势地位。公司拟募资不超过125亿元用于广州保利领袖海等14个项目和补充流动资金15亿元，有望1）扩大业务规模，提升市场竞争力。2）优化资产负债表，加速规模扩张。3）补充流动资金，缓解业务增长带来的现金需求压力。

盈利预测与投资评级：公司2022年保持拿地节奏，在广州、上海、南京、合肥、厦门、成都等城市都实现了拓展金额的同比增长，未来有望受益于供给端分化实现销售持续增加，并且公司待结算资源丰富。因此我们预计公司2023-2025年EPS为1.77/2.11/2.49元/股，4月3日股价对应2023-2025年PE估值分别为8.27/6.94/5.87倍，维持“买入”评级。

风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期，定增发行不及预期。公司房地产销售不及预期；公募REITs发行不及预期。