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春节周40个重点城市新房成交同比下降14%，与2019年同期相比下降32%。根据克而瑞数据，2023年春节周40个重点城市成交量仅35.7万平方米，环比下降75%，较2022年同比下降14%，与2019年同期相比下降32%。城市能级来看，一线城市春节周成交量环比下降91%，同比下降72%，显著好于2021年、2019年同期，其中北京表现最优；二线城市成交量7.1万平方米，同环比分别下降28%、86%，其中青岛、南宁、兰州、合肥等城市较2022年同期实现正增长；三四线城市表现优于一二线城市，环比下降61%，同比增长13%，其中温州、河源、中山、淮南、阳江等城市同比实现较大涨幅。

春节期间二手房看房买房数量提升。贝壳重点50城二手房带看量较2022年同期提升28%，成都、重庆二手房带看活跃度较去年春节期间提升分别1.5、1倍，珠三角重点城市带看量明显回升；二手房成交量增加57%，京津冀重点城市回升态势延续，北京、廊坊、天津及石家庄成交量已超上年12月全月成交水平。带看量提升，市场预期持续走强，贝壳重点50城二手房景气指数已超2022年最高水平。房价企稳，上周贝壳50城二手房价格指数环比自价格持续下跌以来首次走平，房价深度下跌城市出现弱回升，珠三角、京津冀区域部分城市价格环比小幅上涨，市场复苏预期增强。

看房量大增购买不足，购房者观望情绪仍较高。根据58同城、安居客发布的《2023春节置业意向报告》，有32.5%的意向购房者有在春节期间购房的打算，计划利用春节假期看房但并不一定购买的意向购房者占比最高达48.3%，剩余19.2%的意向购房者计划春节过后再去看房，目前购房者观望情绪仍较高。看房量的增长并未带来实际成交的落地，主要有几方面原因：1）房价增速放缓，部分城市房价仍呈下跌趋势，买涨不买跌的现象较明显；2）烂尾停工下购房者对期房交付存疑，更倾向于现房以及国、央企入驻楼盘，观望态度显著；3）部分购房者期待有利的政策出台，如更低的房贷利率、首付比例等。

1月（截至27日）重点32城累计销售面积同比-44%，环比-34%。12城二手房成交面积累计同比-24%，环比-17%。其中一线城市同比-30%，环比-12%；二线城市同比-48%，环比-38%；三四线城市同比-55%，环比-54%。具体城市来看：1）一线城市仅上海实现环比2%正增长，深圳同环比分别下降48%、33%，降幅最大；2）二线城市中仅厦门实现同比49%、杭州环比17%正增长；3）三四线城市中扬州、惠州、江阴等表现较好。受春节假期错位影响，1月销售降幅有所扩大。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比-24%，环比-17%。随着前期政策的落地以及传导，及疫情感染达峰后的负面影响减弱，在3、4月份低基数效应下销售有望有所恢复。

投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。

风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。